전세 사기 예방을 위해 계약 전 반드시 등기부등본을 직접 열람해 근저당·압류·가처분 여부를 확인해야 해요. 전입신고+확정일자를 계약 당일에 받아야 대항력이 생겨요. 전세보증금반환보증(HUG·SGI)에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관에서 대신 지급해줘요. 보증금이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호예요.
전세 계약 전 확인 서류 비교
계약 전 반드시 직접 확인해야 하는 서류들이에요.
| 서류 | 확인 내용 | 발급처 | 비용 | 중요도 |
|---|---|---|---|---|
| 등기부등본 | 근저당·압류·가처분·소유자 확인 | 인터넷등기소 | 700~1000원 | 필수 |
| 건축물대장 | 건물 용도·무허가 여부 | 정부24 | 무료 | 중요 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 | 주민센터·법원 | 600원 | 필수 |
| 국세·지방세 납세증명서 | 집주인 세금 체납 여부 | 홈택스·위택스 | 무료 | 권장 |
| 전입신고 | 대항력 확보 | 주민센터·정부24 | 무료 | 필수 |
등기부등본은 계약 당일 직접 발급해 확인해야 해요. 계약 직전에 권리관계가 바뀔 수 있어요.
안전한 전세 계약 체크리스트
- ✅ 등기부등본 직접 발급 — 계약 당일 인터넷등기소에서 직접 확인
- ✅ 근저당 합산 확인 — 보증금 + 근저당 합계가 집값의 70% 이하인지 확인
- ✅ 집주인 신원 확인 — 등기부 소유자와 계약자가 같은 사람인지 신분증 확인
- ✅ 잔금 당일 전입신고 — 잔금 지급 즉시 전입신고 + 확정일자 받기
- ✅ 전세보증보험 가입 — HUG 또는 SGI에 계약 후 가입 (보증료 연 0.1~0.2%)
- ✅ 시세 대비 보증금 확인 — 보증금이 시세의 80% 이하인지 확인
보증금이 시세에 비해 너무 저렴하거나, 집주인이 직접 만나기 꺼리면 의심해야 해요.
전세 사기 유형별 예방 가이드
갭투자 사기 예방
집주인이 전세 보증금을 이용해 여러 채를 사고 나중에 보증금을 돌려주지 못하는 유형이에요. 집주인이 보유한 부동산 수와 부채 현황을 파악하는 것이 중요해요. 집값이 보증금보다 충분히 높아야(최소 20~30% 여유) 해요. 미분양·하락세 지역의 신축 빌라는 특히 주의가 필요해요.
이중 계약 사기 예방
부동산 중개인이나 집주인이 같은 집에 두 명의 임차인과 계약하는 사기예요. 계약 당일 등기부등본을 직접 발급해 이미 임차권등기명령이 있는지 확인하세요. 계약 즉시 전입신고를 해서 대항력을 확보하는 것이 방어책이에요. 부동산 공인중개사 여부를 국가공간정보포털에서 확인하세요.
집주인 사칭 사기 예방
등기부등본의 소유자와 계약자가 다른 경우예요. 반드시 집주인 본인과 계약하고 신분증을 확인하세요. 대리인과 계약할 때는 위임장과 공증이 있어야 해요. 계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 입금하고, 영수증을 받으세요.
보증금 반환 거부 시 대응
전입신고와 확정일자가 있으면 임차권등기명령을 신청해 이사 후에도 대항력을 유지할 수 있어요. 전세보증보험이 있으면 보증기관에 청구해요. 보증금 반환 소송(소액은 지급명령) 또는 집주인 재산 가압류를 신청할 수 있어요.
전세 사기 관련 자주 묻는 질문
깡통전세를 어떻게 알 수 있나요?
깡통전세는 보증금이 집값과 비슷하거나 더 높은 경우예요. 집값 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rtms.molit.go.kr)에서 인근 유사 매물의 최근 실거래가를 확인하세요. 보증금 + 선순위 근저당액이 집값의 80%를 넘으면 위험해요. 신축 빌라는 시세 형성이 어려우므로 감정평가나 공인중개사 2~3곳의 의견을 참고하세요.
전세 계약 시 공인중개사를 반드시 써야 하나요?
법적으로는 의무가 아니지만 공인중개사를 통하면 부동산 중개법에 따라 중개인이 일정 책임을 지고 중개사고보증보험이 있어요. 직거래(집주인 직접 계약)는 비용이 줄지만 사기 발생 시 보호받기 어렵고 책임 소재가 불분명해요. 계약 전 공인중개사 등록 여부를 국가공간정보포털(nsdi.go.kr)에서 반드시 확인하세요.
전세 계약은 큰 돈이 걸린 중요한 거래예요. 등기부등본 직접 확인·전입신고+확정일자·전세보증보험 가입 이 세 가지만 반드시 지켜도 전세 사기 피해를 대부분 예방할 수 있어요.