전세·월세 계약 만료 후 보증금을 돌려받으려면 계약 만료일 2~3개월 전에 갱신 거절 통보를 해야 해요. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 내용증명 → 임차권등기명령 신청 → 보증금 반환 소송 순서로 대응해요. 임차권등기명령을 받아두면 이사 나가도 대항력·우선변제권이 유지돼요. 전세보증보험에 가입했다면 HUG·SGI에 보험금 청구를 먼저 하는 것이 빨라요.
보증금 반환 단계별 대응 비교
집주인이 보증금을 안 줄 때 단계별로 대응하세요.
| 단계 | 방법 | 비용 | 처리 기간 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 내용증명 발송 | 2,000~5,000원 | 즉시 |
| 2단계 | 임차권등기명령 신청 | 2~3만 원 | 1~2주 |
| 3단계 | 지급명령 신청 | 1~2만 원 | 2~4주 |
| 4단계 | 보증금 반환 소송 | 변호사비 별도 | 3~6개월 |
| 5단계 | 강제집행 (경매 신청) | 집행 비용 | 6개월 이상 |
| 보험 청구 | HUG·SGI 보증보험 | 0원 | 1~2개월 |
전세보증보험 가입자는 1단계보다 보험 청구가 빠를 수 있어요.
보증금 반환 청구 체크리스트
- ✅ 계약 만료 2개월 전 갱신 거절 통보 — 문자·카톡 증거 남기기
- ✅ 만료일 당일 보증금 반환 요청 — 구체적 금액·날짜 명시
- ✅ 내용증명 발송 — 미반환 시 7일 내 내용증명 우편 발송
- ✅ 임차권등기명령 신청 — 이사 전 관할 법원에 신청
- ✅ 전입신고 유지 — 임차권등기 완료 전 절대 이사 금지
- ✅ 지급명령 또는 소송 준비 — 법원 양식 또는 법률구조공단 무료 상담
임차권등기 완료 후 이사가도 대항력·우선변제권이 유지돼요.
보증금 미반환 대처 절차와 방법 가이드
내용증명 보내는 방법
내용증명은 집주인에게 보증금 반환을 공식적으로 요청하는 법적 효력이 있는 우편이에요. 가까운 우체국에서 3통 작성(집주인·본인·우체국 보관용)하거나 인터넷 우체국에서 온라인으로도 가능해요. 내용에 포함할 것: 계약 정보(주소·계약 기간), 보증금 금액, 반환 기한(7~10일 이내), 미반환 시 법적 조치 예정. 발송 사실과 내용이 법적 증거로 활용돼요.
임차권등기명령 신청
임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 나가야 할 때 권리를 보전하는 제도예요. 관할 법원(임차 주택 소재지)에 신청서를 제출해요. 필요 서류: 임대차 계약서, 주민등록등본, 건물 등기부등본. 등기가 완료되면 이사를 나간 후에도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 집주인의 동의 없이 법원 결정만으로 등기가 가능해요.
지급명령 신청
지급명령은 소액 보증금 회수에 적합한 빠른 법적 절차예요. 법원에 지급명령 신청서를 내면 집주인에게 통보되고, 집주인이 2주 내에 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 생겨요. 비용이 소송보다 저렴하고 빠른 것이 장점이에요. 집주인이 이의를 제기하면 자동으로 소송으로 전환돼요. 법원 누리집(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 신청도 가능해요.
전세보증보험 활용
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 전세보증보험에 가입한 경우 보증금 미반환 시 보험금을 받을 수 있어요. 청구 후 심사 기간(1~2개월) 후 보증금을 대위 지급받아요. 전세보증보험은 계약 당시 가입해야 하고 모든 주택이 가입 대상은 아니에요(시세 대비 보증금 비율·주택 조건 심사). 보험 가입 여부는 계약 전 반드시 확인해야 해요.
보증금 반환 자주 묻는 질문
집주인이 연락을 끊어버리면 어떻게 해야 하나요?
집주인과 연락이 끊겼어도 법적 절차는 집주인의 협조 없이 진행할 수 있어요. 내용증명은 주민등록 주소지로 발송해요. 임차권등기명령·지급명령 신청도 법원에서 공시송달로 처리 가능해요. 한국법무공단(132) 또는 대한법률구조공단(132)에 무료 법률 상담을 요청하면 단계별 절차를 안내받을 수 있어요. 연락 두절이라고 당황하지 말고 법적 절차를 차분히 진행해야 해요.
보증금 반환이 지연될 때 연체이자를 받을 수 있나요?
계약 만료일부터 집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 연 5%(민법 이자)의 지연손해금을 청구할 수 있어요. 소송에서 이자까지 청구 범위에 포함하면 판결로 받을 수 있어요. 내용증명에 지연손해금 청구 의사를 명시하면 집주인 측에 심리적 압박이 되기도 해요.
보증금은 소중한 자산이에요. 계약 만료 전부터 단계별로 준비하고, 이사 전 임차권등기명령을 신청해 권리를 보전하는 것이 핵심이에요.