전세 사기는 깡통전세, 이중계약, 위장 임대인 등 다양한 유형이 있어요. 등기부등본 열람, 확정일자 신청, 전세보증보험 가입으로 대부분 예방할 수 있어요.
전세 사기, 남의 일이 아니에요
전세 사기 피해자는 해마다 늘고 있어요. 피해자 대부분은 “설마 내가 당할까”라고 생각했다가 당한 경우예요. 전세 사기는 특정 지역이나 특정 계층만의 문제가 아니에요. 새로운 수법도 계속 생겨나고 있어서 계약 전에 꼭 확인해야 할 것들을 정확히 알아두는 것이 중요해요.
주요 전세 사기 유형
깡통전세는 집의 시세보다 전세 보증금이 높아서, 임대인이 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 경우예요. 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 돌려받지 못해요. 특히 빌라나 오피스텔에서 많이 발생해요.
이중계약 사기는 같은 집에 여러 명의 세입자와 계약을 맺는 방식이에요. 집주인이 여러 세입자에게 전세금을 받고 잠적하는 수법이에요. 신탁 사기는 집이 신탁회사에 맡겨진 상태에서 실제 소유자가 아닌 사람이 임대인처럼 계약하는 경우예요. 위장 임대인 사기는 임대인 행세를 하는 사람이 실제 소유자가 아닌 경우예요.
계약 전 확인해야 할 것들
등기부등본을 반드시 열람해야 해요. 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 소액으로 발급할 수 있어요. 소유자가 계약하는 임대인과 동일인인지 확인하고, 근저당권·압류·가처분 등이 없는지 확인해요. 선순위 근저당이 크면 경매 시 전세금을 돌려받기 어려워요.
시세를 확인해요. 같은 단지·건물의 최근 매매가와 전세가를 비교해요. 전세가율이 80%가 넘으면 위험해요. 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등에서 확인할 수 있어요. 건축물대장도 확인해요. 위반 건축물이나 불법 증축이 있으면 보험 가입이나 대출이 안 될 수 있어요.
계약 후 반드시 해야 할 일
계약을 마쳤다면 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 해요. 주민센터나 정부24에서 전입신고를 하면 확정일자를 함께 신청할 수 있어요. 이 두 가지를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 생겨요. 이 권리가 있어야 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 순위가 높아져요. 이사 전날 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것도 중요해요. 갑자기 근저당이 생기거나 소유자가 바뀐 경우에 대비해요.
전세보증보험 가입하기
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보험사(HUG, HF, SGI서울보증 등)가 대신 지급하는 제도예요. 보험료는 보증금의 0.1~0.3% 수준이에요. 1억 전세라면 10~30만 원 정도예요. 조건이 맞으면 반드시 가입하는 것이 좋아요. 단, 보험 가입 기준이 있어서 전세가율이 너무 높거나 등기상 문제가 있으면 가입이 거부될 수 있어요. 가입 거부 자체가 위험 신호예요.
전세 사기 피해를 당했다면
이미 피해를 입었다면 임차권등기명령을 신청해서 이사를 나가더라도 권리를 유지해야 해요. 전세 사기 피해자 지원법에 따라 긴급 주거 지원, 저금리 대출, 법률 지원 등을 받을 수 있어요. 한국토지주택공사(LH), 주거복지센터, 법률구조공단(132)에 문의할 수 있어요. 경찰서에 고소장도 접수하고, 피해 사실을 빠르게 기록해두는 것이 중요해요. 전세 사기 피해자는 경매 절차에서 최우선변제 요건을 충족하면 보증금 일부를 우선 배당받을 수 있어요. 신속하게 법률 전문가 또는 지원 기관에 도움을 요청하는 것이 피해 최소화의 핵심이에요.